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Home Economia Giancarlo Giacomelli

Sobre o preço dos imóveis

Giancarlo Giacomelli by Giancarlo Giacomelli
julho 25, 2013
in Giancarlo Giacomelli
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Em nenhum ano entre 1995 e 2004 o volume total de crédito disponível para aquisição e construção de novos imóveis no Brasil passou de R$ 5 Bilhões. Em 2007, ele pulou para mais de R$ 15 Bi, ou seja, 3 vezes mais, para em seguida, em 2008, se aproximar dos R$ 30 Bi.

Fechamos o ano passado com quase R$ 80 Bilhões disponíveis para crédito imobiliário.

É um aumento de 16 vezes em 7 anos, e estamos falando em Bilhões, não é pouca coisa.

Onde estava este dinheiro? Uma ínfima parte destes recursos é proveniente do FGTS, porém a imensa maioria deste volume é dinheiro criado do nada. Qual é o impacto desse dinheiro novo nos preços?

Um exemplo, em 2008 o volume de financiamento oferecido para aquisição e construção de imóveis só no Rio Grande do Sul era de aproximadamente R$ 2 Bi, esse volume subiu para próximo de R$ 4,5 Bi em 2012, um aumento de 125%. Nesse mesmo período (apenas como referência) o preço médio do m² dos imóveis usados de 1 dormitório em Porto Alegre, foram de R$ 1.211,47, para R$ 2.749,31, um aumento de 127%, um percentual muito próximo ao incremento no volume de crédito.

Essa correlação entre o percentual de crédito novo e o aumento no preço de venda, apesar de muito forte, não será sempre tão correlata, entram aí variáveis como o tipo de imóvel que é prioritariamente atendido por este crédito (no exemplo anterior o imóvel possivelmente se enquadra nos critérios do programa Minha Casa, Minha Vida, portanto é justamente o tipo de imóvel beneficiado com este novo crédito e por isso sua total correlação), e aspectos relacionados ao crescimento na renda dos compradores, que, quando não acompanha a expansão do crédito, acaba por impor um limitador para o valor das parcelas.

O Brasil tem uma expectativa de crescimento populacional de 1,5 Milhão de novas famílias por ano até 2030, nos últimos anos temos conseguido ofertar menos de 800 mil novos imóveis por ano no país, isso indica que teremos um número maior de compradores do que nossa capacidade de oferta, o que, analisando cruamente é um indicativo de que os preços seguirão subindo. Porém, apesar de ser fácil de prever as conseqüências de expansões artificiais na economia, é difícil prever o timing, é difícil saber por quanto tempo ainda esse cenário irá se manter.

Boa parte desse crédito que foi direcionado para os imóveis, já começa a ser espalhar para a economia, afinal, engenheiros, corretores, pedreiros e todos os demais envolvidos no ciclo começam a gastar o dinheiro ganho na venda destes imóveis. Isso de imediato já trouxe um impacto nos preços dos mais diversos tipos de produto, da carne aos aluguéis.

Existem mais algumas questões a serem observadas nesta análise, mas os critérios principais são estes, comecemos o entendimento por aqui e sistematicamente vamos construindo um entendimento mais amplo deste cenário.

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